Condomínio: entenda o conceito, vantagens e desvantagens

A palavra condomínio, originada do latim condominium, significa um domínio que pertence a duas ou mais pessoas juntamente. Também pode ser definido como copropriedade. O modelo surgiu na Europa e chegou ao Brasil por volta da década de 60, quando condomínios começaram a ser construídos nas periferias e interior de alguns estados, como São Paulo.

Por aqui, primeiramente eles serviam de residência para finais de semana ou para a população de áreas rurais. Porém, com o crescimento das cidades, o modelo foi evoluindo e os condomínios passaram a ser locais de moradia permanente. Segundo o SECOVI, em 2015, o País já contava com cerca de 180 mil empreendimentos nesse formato.

Como se forma um condomínio

Para que se forme, de fato, um condomínio, não basta construir um conjunto de edifícios ou casas e torná-los locais de moradia coletiva. É necessário uma série de procedimentos que permitirão seu correto funcionamento.

O primeiro passo deve ser a convocação de uma assembleia geral de instalação do condomínio. Nela é eleito o síndico e o corpo diretivo da administração, composto por conselheiros e, quando houver, administradoras condominiais.

Depois disso, o síndico deve tomar as seguintes atitudes:

criar um CNPJ para o condomínio, de forma a formalizá-lo;
contratar um seguro para a edificação;
dirigir-se à prefeitura local para realizar o desmembramento da cobrança de IPTU das unidades. A mesma coisa deve ser feita com companhias de água, luz e gás, quando houver.

Escolha de uma empresa para a administração do condomínio – que será seu braço direito.

Documentos essenciais para o bom funcionamento

Tão fundamental quanto tomar as medidas acima é contar com documentações importantes que auxiliarão na gestão condominial e também em caso de vistorias e fiscalizações. São eles:

convenção coletiva;
regimento interno;
livro de atas;
apólices de seguros;
Relatório de Inspeção Anual (RIA) e ART;
livro de registros de funcionários;
folhas e recibos de pagamentos de colaboradores e prestadores de serviços;
contratos de prestação de serviços;
documentos de prestação de contas;
cadastro de moradores.

Direitos e deveres dos condôminos

Por serem locais de uso coletivo, é necessário manter a ordem nos condomínios para que haja harmonia e tranquilidade para todos que neles residem. Isso é feito por meio dos direitos e deveres dos condôminos, estabelecidos pelo Art. 1335 do Código Civil. São eles:

usufruir livremente de suas unidades;
utilizar as partes comuns conforme a sua destinação e sem excluir outros moradores;
participar e votar nas assembleias de condomínios;
candidatar-se para atuar como síndico ou conselheiro;
convocar assembleias no caso de conseguir a assinatura de 1/4 dos condôminos;
destituir o síndico em exercício caso seu mandato não agrade a maioria dos moradores;
alugar vagas de garagem a outros moradores;
locar sua unidade conforme a Lei do Inquilinato;
contribuir para os custos do condomínio, de acordo com as frações ideais;
não realizar obras ou reformas que comprometam a segurança da edificação;
não prejudicar o sossego de outros moradores;
pagar multas que estejam de acordo com a legislação e a convenção coletiva;
respeitar normas e regras definidas em lei e em comum acordo entre condôminos.

Como funciona a gestão de um condomínio

A administração de um condomínio pode ser comparada à gestão de uma empresa. Isso porque, para seu pleno funcionamento, são necessários inúmeros processos.

Para que esses sejam colocados em prática, a gestão condominial deve contar com o trabalho de alguns profissionais, os quais têm diferentes responsabilidades. Veja alguns deles a seguir:

Síndico

O síndico é o representante do condomínio e deve atuar como um gestor. Eleito em assembleia geral, seja morador ou síndico profissional, deve administrar o condomínio e manter a ordem e o funcionamento de procedimentos para a boa convivência e harmonia coletivas.

Conselho fiscal

O conselho fiscal normalmente é eleito junto ao síndico e tem como função de analisar contas mensalmente e emitir pareceres indicando ou não a sua aprovação.

Zelador

Como o nome sugere, o zelador é o profissional responsável por zelar pelo bom funcionamento do condomínio.

Para isso deve liderar funcionários e fiscalizar o andamento de atividades, tanto de colaboradores internos quanto de prestadores de serviços.

Além disso, deve dedicar-se ao bom convívio, segurança e disciplina de todos que residem nos empreendimentos.

Administradora de condomínios

As administradoras de condomínio têm o objetivo de auxiliar o síndico na gestão das edificações. Entre suas funções estão recrutamento e seleção de funcionários, prestação de contas, obtenção de orçamentos e realização de um trabalho de manutenção preventiva.

Conheça mais sobre os deveres de uma administradora aqui.

Vantagens e desvantagens de morar em condomínios

Viver em um condomínio, assim como em outras formas de moradia, traz vantagens e desvantagens que devem ser ponderadas antes de se tomar uma decisão sobre o melhor modelo de residência.

Entre os principais benefícios estão a segurança, já que normalmente os empreendimentos investem em sistemas e equipamentos com essa finalidade, áreas de lazer, que muitas vezes podem ser comparadas a clubes, e valorização do imóvel, pois a procura por condomínios só aumenta.

Como desvantagens há a falta de privacidade por serem espaços de uso coletivo e, portanto, muitos deles não são restritos, e o barulho relacionado a outros moradores.

No momento de procurar por um condomínio para residir, é necessário ter a preocupação com a taxa condominial, já que ela varia de um empreendimento para outro.

As taxas, que devem ser pagas mensalmente por todos os condôminos, dependem do tamanho do porte da edificação, áreas de lazer e outras comodidades, como elevador e portaria 24 horas.

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